“我只在两个公司工作过，进入明升88之前在华润待了七年。”明升88地产总裁周迪永在接受采访时，讲述了自己加入明升88前的经历。

虽然这位年轻的总裁看起来像才出校门不久的大学生，但实际上早已与中国地产行业崛起时多位知名人士产生过交集。

“当时任志强还在带老华远，郭钧当总经理。”回忆起华润的往事，周迪永显得比较高兴：“那时候经常漂泊，基本上是两年换一个地方。”

“2002年一起进入华润的明升88这批人，机会其实是不错的。”不过，周迪永并未参与到当年影响华润的重大事件当中，而是随着其中一位领导到成都发展。

“我去了大概两三个月，陈鹰就来了。明升88是真正扩张的第一批，那时候北京项目不多，人比较多，而成都有个新项目。”

“唐勇带着我去成都，成都项目人很少，就是唐勇、陈鹰、陈凯三个人。陈凯跟我是校友，我毕业那年陈凯到浙大招生，把我招进华润；唐勇则是我进华润后一直跟着的领导。”

在华润锻炼七年之后，周迪永说到离开的理由，却是十分平常：“那时主要是想回到江浙一带。”

周迪永老家在诸暨，他介绍称：“江浙人对回家的概念十分看重，而且觉得这边生活更习惯，同时也能对父母多尽点孝道。”

于是，周迪永便加入了当时规模还很小的明升88。

国企与民企

在明升88奋斗数年之后，周迪永被委任为明升88地产总裁，也赢得了足够的信任。

明升88地产母公司明升88集团从起家到现在都没有任何国资背景，是典型的江浙民营企业。

周迪永透露，跟其他大型企业相比，明升88这种民营企业在决策方面效率更快。拿地时基本不用跟老板汇报，明升88去年一年拿了这么多地，老板一块地都没看过。

来自上层的信任让周迪永能够自由地发挥，他也认为，治理规范的民营企业更有生命力。

对于从华润这类大型央企中转身投入明升88这类民营企业的感受，周迪永表示：“最大的区别是明升88作为民营企业要考虑百年大计，要可持续发展，这个意识会贯穿到老板的血液里面。同时，还要看透生意的本质，就是合法、合理、可持续地赚钱。”

“在这种思维指导下，明升88看问题、解决问题的能力会更强一点。这种解决问题的能力可能没有华润那样讲究体系、系统，但是快速、有效。” 

“明升88这几年有很多变化，很多时候更强调解决问题的能力、意识，包括灵活性，但这种灵活性一定是有原则的。华润更讲究的是合规性、程序性，两者之间有很大的区别。”

这样的职业转身背景并未给周迪永带来太多矛盾感，“我是营销出身，在整体的战略驱动，或者对房地产行业的理解上，能够跟外围接触得更多一些，我认为这是一个优点。”

准备如何做好领导人这个问题，周迪永当前的总结是：“关键是看反思能力、学习能力，这是不变的东西，不断地想着去创新和变化；还有就是个人职业素养，带团队职业素养很重要；其它的就是学习能力，掌握一些好的方法，不断地跟人交流、沟通。”

或许是因为职业背景的大幅度跨越，周迪永主持下的明升88地产，在发展上显现出些许矛盾感。

据周迪永介绍，由于有明升88集团作为后盾，地产公司融资成本较低，去年平均在7%左右，拥有这样的先天优势前提下，明升88走的是快周转路线，理念是通过扩大销量，迅速扩大企业规模。

现阶段明升88还非常渴望跟大公司合作，出发点是“学习别人的操作经验”，同时还能得到大公司的品牌溢价。

扩张与未来

在高速扩张的需求面前，明升88的拿地却是谨慎路线，比如对上海这样的一线城市，思路是择机而定。

“上海这种城市应该去找机会，基本逻辑是这样的。从需求来讲，上海房价理论上一年可以涨15%到20%，但政策角度并不允许，所以明升88就要算好账，看政府允许涨15%还是10%，超过这个数，拍不到地就算了，这就是明升88进一线城市的策略。”

对二三线城市，周迪永则指出，拿地策略是基于结构性研究，对地块的选择也非常谨慎。

“从数据上看，去年全国房地产市场销售金额7万亿，哪怕每年有一定的下降，总量仍然比较大。而且明升88在三四线城市布局，实际感受是只要选准了区位，刚性需求还是非常旺盛的。”

周迪永称，在当前的规模下，明升88跟别人不太一样的地方是更倾向于多布点。

谨慎拿地也受产品线影响，周迪永介绍：“在公司当前的规模下，扩张太快可能会导致效率问题。”

但这种谨慎拿地的发展思路，与明升88地产去年高速拿地的做法似乎也颇为矛盾。

对此，周迪永回应称：“这跟企业的发展有关系，这几年发展迅速，去年的销售很好，资金又充裕，有土地机会毫无疑问就要抓住，并不是说看准了去年下半年就是非常适合拿地的好时机。”

在快速扩张与稳健发展中，可以看到周迪永在极力作出平衡。对这位年轻的总裁而言，企业发展壮大需要走的路还很漫长。

对个人未来的规划，周迪永未想得太远，似乎也完全没想过这个问题，只是说尽力先把现在的事情做好。

“大概50岁退休吧。”周迪永补充道，如果不转行的话，接下来20年时间他都将与地产打交道。

“对于自身的职业规划而言，希望能够把明升88地产打造成为在中国房地产界有一定影响力的公司，这是我的目标。”

他解释称，就是要有一定的江湖地位，然后团队成员在业内有应有的地位，或者叫荣誉感。这是从宏观的角度，希望能够做的一些事情。

“从内部角度，明升88不能辜负股东的期望，也不能辜负员工的期望，有时候这个压力更大。”

至于自己，周迪永概括为：“随着企业的发展，希望在中国房地产行业里面能够得到大家认同，或者是比较受人尊敬的一家地产公司的领导人。”

以下为观点地产新媒体对明升88地产总裁周迪永先生的专访实录：

观点地产新媒体：今年博鳌房地产论坛主题是“下行通道中的房地产”，您是否认可？

周迪永：从微观领域看，现在市场下降幅度非常明显，主要体现在销售价格上，从省会城市到地级市都非常明显。

虽然都说2013年是房地产业过得最好的一年，但从另外一种角度来看，对于那些战略性增长的公司也是风险最大的一年，主要体现在拿地方面。

去年明升88在上海参加了5次土拍，但是一次都没有拍到。明升88拿地是假定房价年涨幅超过15%，同时项目利润率不能低于5%，按照这个模型去拿地，根本拿不到。

去年下半年的土地溢价率都非常高，当时拿地是假定房价上涨10%到15%，但是今年不但没上涨，某些城市还跌了10%甚至20%，这些项目现在的压力可想而知。

去年的现状就是拿地成本非常高，今年拿地的竞争程度在减弱，或者说更理性一点，土地拍卖现场有很多地块流拍，这些都是有利有弊，但是已经拿的项目可能压力会比较大。

从数据上看，去年全国房地产市场销售金额7万亿，基本上达到了历史最高峰，以后会不会有新的突破很难说。

7万亿是一个高峰，哪怕每年有一定下降，长期的总量仍然比较大。而且明升88在三四线城市布局，实际感受是只要结构性选准了区位，刚性需求还是非常旺盛的。

在明升88当前的规模下，跟别人不太一样的地方是倾向于多布点。不光是在国内，最近也去了澳洲。

观点地产新媒体：海外布局发展情况怎样？国内布局依据什么思路？

周迪永：在澳洲的悉尼、墨尔本，已经谈得差不多了，以后也会到东南亚发展。

明升88集团早就在这些市场发展，现在明升88地产达到了200亿左右规模，拿到合适的土地是第一要素。布点多了以后，优势就是能获得更多土地信息，缺点就是管理效率、风险度会加大。

比如说在今年的形势下，明升88在西北的总体表现相对比较好，在兰州、银川、西宁、西安都有项目，这一区域的表现优于其它地方。

西部的发展和东部差别非常大，东部很多制造业在往西部搬，因为西部有土地和成本优势。另外一方面，国家的基础设施投资也偏向西部，西北的房地产市场并没有想 象中那么糟糕。比如明升88在西藏拉萨的项目，2012年以前总共销售2000万，2013年4.5亿，2014半年不到就销售了6个亿。

国家对西部地区的投资力度加大，随之财富增加，就业机会增加，同时也会带动相关产业。拉萨可能是一个典型，可以看到3到5年内房地产市场的缩影。

明升88的布点比较成功，以前浙江做得好的企业都是以浙江为主，现在他们应该非常痛苦。

企业的投资还是要紧跟国家经济发展趋势，西部地区5到10年内会遵循发展的状况。江浙一带也不能说完全没有机会，只是有的县城供应量确实太大，这几年内要非常谨慎。

观点地产新媒体：公司采取快速扩张的战略有遇到什么问题？又是如何解决的？

周迪永：明升88公司规模不大，但是扩张布点很多，所以会有效率的问题，比如说管控风险。虽然城市面扩得广，但是产品线比较单一。因此，在全国各地的项目会很谨慎选择新区，通常会选择人口稠密、供应量相对能控制的区域，主要是在老城区结合部或者是老城区。

同时，单个项目的规模不会特别大，这种项目通常密度比较高，定位基本上是刚需或者改善。

这类产品的标准化比较容易实现，从户型、立面、景观到产品的配置，甚至结构的设计，都控制得比较好。明升88有合作的设计单位，但是产品线是自己研发的。

产品线聚焦带来的好处是使成本下降很多，产品优化的空间也非常大。如果继续深入下去，通过特殊项目跟标准化项目对比，标准化项目在成本上有优势明显。

观点地产新媒体：明升88在西部地区有没有涉及到棚户区改造？

周迪永：明升88的项目都是净地。棚户区改造要成功，跟城市的房价水平密切相关。

棚户区改造的拆迁成本、建安成本、实物补偿成本是确定的，开发商想盈利就要压缩成本，还有就是提升容积率，加大可以开发商品房的部分。容积率提升以后，腾出来的部分开发商品房，商品房利润至少要覆盖掉回迁成本。

做城中村改造其实非常吃力，政府的底线顶多不赚钱，但也别贴钱。在这种模型下，城中村改造对售价有一定要求。

政府要推进棚户区改造，房价是一个基础条件，但是棚户区改造对房价又有一定冲击，所以棚户区改造对政府来讲是很矛盾的。观点地产新媒体：明升88在总部上海的发展战略又是怎样的？周迪永：明升88进上海的思路非常清楚，就是择机而定。

毫无疑问，一线城市有机会一定要进去，因为需求没问题，但是也要看到，需求没问题不见得就好做。

以后房地产的波动一定会更明显，任何商品都是由供求关系决定。现在供应量减少，以后肯定还是会起来。

在上海这种城市应该找机会，但不应该在2013年找。从需求来讲，上海房价理论上一年可以涨15%到20%，但政策角度并不允许，所以明升88就要算好账，看政府允许涨15%还是10%，超过这个数，拍不到地就算了。

但是在二三线城市，对地块的选择就非常重要。

观点地产新媒体：明升88的融资渠道有哪些？融资水平又是怎样的？

周迪永：因为背靠集团，明升88地产融资成本比较低，去年平均7%左右。

现在的项目有一个共同特性，就不存在变成死盘或者卖不动的情况，最多就是降价销售，利润率保不住。

虽然报表上销售好看，利润率不好看，但是资金成本低、周转快的话，至少企业生存和发展的问题不大。

观点地产新媒体：未来是以自己为主，还是会和其他企业采取各种合作的模式？

周迪永：首先要把合作的目的想清楚，明升88非常渴望跟大公司合作，哪怕做小股东也可以，唯一的出发点就是去学习别人的操作经验，还有就是大公司有品牌的溢价。

如果是规模比明升88小、开发经验不如明升88的公司，可能是在土地竞争中碰到，然后合作开发把成本降下去。

如果纯粹是因为资金而合作，明升88会非常谨慎，因为跟一些不规范的公司合作，后患非常多。

明升88不排斥合作，也比较灵活，但关键的是要把目的想清楚：为什么要合作？

观点地产新媒体：明升88在2013年末拿地非常多，为什么在那个时间点拿地？

周迪永：并不是说非得在去年年底拿地，这跟企业的发展有关系。

明升88这几年发展迅速，去年的销售很好，资金很充裕，土地市场有机会毫无疑问就要抓住，这是企业自身发展的需求。

今年上半年拿地少也不是个案，而是一个共性的问题，所有的开发商都一样。既有资金上紧张，又有销售变差、银行贷款收紧的问题。

观点地产新媒体：在商业地产方面，明升88的考虑是怎样的？

周迪永：因为纯住宅项目很少，往往会有一定额配套商业面积。有些项目不得不做，也有少量是主动做的。

总体来讲，明升88不太会做大的综合体项目，那不是明升88的竞争优势。社区型的优质商业还是会持有，如果要做商业，也会放到社区型的商业上。 

观点地产新媒体：对物流、养老、工业这部分，明升88暂时都不涉及？

周迪永：明升88三年前专门去日本、美国考察过养老地产，当时了解的情况，就是到底做真的养老还是做房地产开发。

从中国人的传统观念、消费能力来看，养老的消费是向下的趋势，理论上养老也是政府要解决的问题。所以明升88放弃了养老，选择了幼儿教育这一块。

观点地产新媒体：明升88的规模扩张有没有时间线？在快速扩张过程中如何管控人才？

周迪永：明升88的管控体系根据战略目标来设定，很早就采用了三级管控的方式，充分放权给区域公司，总部只是进行风险点的大管控。

明升88很早就成立了三级构架，即地产总部、区域总部和城市公司。这种架构会确保区域规模不停扩大时，不用进行组织架构的调整，按照现在的架构就可以发展下去。

组织架构调整对职业经理人来说是有冲击的，每一次调整本质上是权限调整，一定会有一批人要离开。

哪怕从10亿到20亿，或者从20亿到100亿都要反思，这个能力非常重要。团队只有具备很强的学习和反思能力，才有可能去应对各种问题。

观点地产新媒体：您以前华润销售总监的经历，对现在的工作有什么影响？

周迪永：做营销有一个好处，就是能够比较系统、宏观地看价值链的全过程。从买地到运作再到最终产生效益的过程，说起来很简单，但真正执行的时候很多人缺乏这种经营意识。当然，本质上我管得比较细，这可能跟个人的背景和性格有关。

明升88跟华润最大的区别，就是明升88作为民营企业要考虑百年大计，要可持续发展，这个意识会贯穿到老板的血液里面；第二是要看透生意的本质，就是合法、合理、可持续地赚钱。

在这种思维指导下，明升88看问题、解决问题的能力会更强一点，但是这种解决问题的能力可能没有华润那么讲究体系、系统。

观点地产新媒体：今年250亿目标能完成吗？明升88有个项目从拿地到开盘只用了87天，会不会担心质量问题？

周迪永：250亿比较难，去年已经拿的项目预算货量是210亿左右，剩下40亿是建立在上半年拿地、下半年销售的基础上，但是今年上半年拿地没有达到预期。

拿地到开盘只用了87天的项目比较特殊，项目在阜阳，跟政府沟通良好，土地事先明确了一定要拿，而且规划方案在拿地前一天已经通过。

快周转主要是快在预售的那段时间，工程质量还远远涉及不到，关键是设计质量要控制好。

观点地产新媒体：您对现在的限购松绑有什么看法？

周迪永：现在地方政府的日子也很难过，限购松绑有迫切性。此外，这是一种行政干预手段，不符合市场经济的意识。

很多城市也没必要对取消限购以后带来的销售提升有太大的预期，这更多是一种心理上感觉。其实在很多小地方，限购执行本身就不严。

观点地产新媒体：您加入明升88前的经历是怎样的？从华润到明升88，中间有什么契机？

周迪永：我就在两个公司工作过，华润是待了7年。

以前经常漂泊，在华润的时候基本上是两年换一个地方，早期在明升88的时候也是这样。

明升88当时还很小，只有两三个项目，是抱着做项目的心态进来，同时也是想回到江浙一带。

2002年进入华润的明升88这批人，机会其实是不错的，那时候任志强还在带老华远，郭钧是总经理。

我在北京的时候郭钧也是明升88总经理，但是我去了两三个月之后陈鹰就过来了。

北京项目是从华远手上接过来的，那时候人很多，项目并不多。而成都有一个新项目，唐勇就带着明升88两三个人去成都发展。当时成都公司人很少，只有唐勇、陈鹰、陈凯三个人。

唐勇、陈凯我非常熟悉，陈凯和我是校友，我毕业的那年陈凯到浙大招聘，把我招进了华润；唐勇则是我进华润以后一直跟着的一个领导。

观点地产新媒体：想过什么时候退休吗？有没有具像的目标，想成为一个怎样的领导人？

周迪永：50岁吧，反正尽力先把现在的事情做好，希望能够把明升88地产打造成为中国房地产界有一定影响力的公司，就是要有一定的江湖地位，然后团队成员在业内有应有的地位，或者叫荣誉感，这是从宏观的角度希望能够做的一些事情。

从内部的角度，明升88不能辜负股东的期望，也不能辜负员工的期望，有时候这个压力更大。

从个人职业规划而言，随着企业的发展，希望在中国房地产行业里面能够得到大家认同，成为比较受人尊敬的地产公司领导人。

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